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“明股實地”,臨沂智慧物流園項目導緻投資方損失上億元,地方或錯失産業升級機遇

來源:中國新聞日報網 發布時間:2022-05-17 分享按鈕

有“中國物流之都”美譽的山東省臨沂市,近年來積極發展現代大型智慧物流園項目并取得一定成效。但也有企業在參與該市物流産業轉型升級的過程中涉嫌非法轉讓土地,不僅導緻地方政府的招商項目無法履約,“标準化、智能化、網絡化、綠色化、集約化”商貿服務型物流樞紐的“臨沂樣闆”受影響,也令第三方企業深陷其中損失慘重。

近日的一份給臨沂市政府的情況反映暴露了這一亂象。

有意隐瞞合同規定,采取“明股實地”引入第三方

為了把臨沂作為傳化全國公路港區域總部核心之一,2017年,上市公司傳化智聯宣布組建合資公司推進臨沂傳化蘭華公路港項目,傳化物流集團有限公司與山東蘭華集團股份有限公司各持51%、49%的股權。2018年股權變更為傳化物流集團有限公司全資子公司。

2019年,在臨沂商城管理委員會的見證下,臨沂傳化公路港物流有限公司(以下簡稱臨沂傳化)與臨沂商城控股集團有限公司(以下簡稱臨沂商城)簽署合作協議,約定由前者建設占地約209畝的臨沂傳化智慧物流園項目,其中,約127畝為物流倉儲用地,約82畝為商業用地。商業用地主要建設傳化物流華北區域總部、物流大數據分析中心(指揮調度中心)、金融(服務)支付中心、中小微物流企業孵化器、高級人才公寓等功能主體。

投資合作協議書明确約定:“未經臨沂市人民政府同意不得擅自改變項目性質、土地用途或私自轉讓土地”。

拿到土地後的臨沂傳化開始了系列運作。在“将子項目相關土地的用途改為商住用地”以及“協助解決地塊燃氣價格按照城鎮居民使用價格執行”等約定下,臨沂傳化引入臨沂展恒置業有限公司(以下簡稱展恒置業),并于2019年2月、4月簽約,讓後者開發82畝商業用地。

雙方還約定,各出50%的注冊資金成立一家新的公司運營子項目,但在成立新公司之前,展恒置業必須先向臨沂傳化支付一筆數額為50%股本的保證金;展恒置業向合資公司出借1 億元的股東借款,用于收購具有子項目土地開發權的臨沂商彙置業有限責任公司(以下簡稱“目标公司”);合資公司完成目标公司的收購後,展恒置業還要分階段向傳化公路港公司支付每畝20萬元的“合作開發收入(咨詢費)”。

“于是,在我公司不知道上述‘禁止私自轉讓土地’的情況下,出于對上市公司的信任以及臨沂傳化所作承諾,我公司與臨沂傳化開展了合作。”展恒置業如是說。

展恒置業提供的相關票據顯示,在承接項目後先後付款土地出讓金9890萬元、契稅印花稅4005450元、給臨沂傳化咨詢費984萬元和保證金500萬元,以及付給臨沂市财政局開發保證金494.5萬元。

“然而,協議簽訂近三年以來,臨沂傳化承諾的優惠政策不但無法落實,而且至今無規劃許可,動工遙遙無期,我公司背負投資1.6億元(借款加财務成本)的巨額包袱。”無奈之下,展恒置業四處求助。

此時,展恒置業才了解到,臨沂傳化與臨沂商城簽訂的《投資合作協議書》早就規定:應當按照有關規定使用土地,不得擅自更改土地用途或者私自轉讓土地。展恒置業向媒體反映,“按照該條款,臨沂傳化關于改變土地性質的承諾根本不可能實現。這些條款使得雙方權利義務完全不對等。”

項目方涉嫌多個違法

對于上述遭遇,展恒置業詳細咨詢了相關法律機構後了解到,臨沂傳化如此“合資經營行為”已經不屬于合規正當的商業活動,違反了土地管理法規中關于土地轉讓的強制性規定,或涉嫌違法。

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第二十一條規定:“合作開發房地産合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險,隻收取固定利益的,應當認定為土地使用權轉讓合同”。

據此,上述法律機構認為,臨沂傳化在與展恒置業“合作”開發子項目的過程中,沒有投入、不承擔經營風險,隻收取按土地畝數計算的“合作開發收入(咨詢費)”,并約定通過股權轉讓的方式将土地使用權轉移到展恒置業公司名下,按照上述規定,臨沂傳化實際上假借股權轉讓的名義,實施了轉讓土地使用權牟取私利的行為。

另據國有土地轉讓的相關規定,以出讓方式取得土地使用權的,再轉讓土地使用權時,應當在獲得土地使用權證書後,按照出讓合同的約定進行投資開發,完成開發投資總額的 25%以上,未達到這些條件的不得轉讓。

顯然,臨沂傳化在與展恒置業簽訂協議時,并沒有滿足土地轉讓條件。根據主項目協議,政府方面也不可能同意上述土地的轉讓,這種通過股權變更實現土地使用權轉讓的行為,違反了《城市房地産管理法》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規。此外,根據《刑法》第二百二十八條規定,以牟利為目的,違反土地管理法規,非法轉讓、倒賣土地使用權,情節嚴重的,構成非法轉讓、倒賣土地使用權罪。

國家稅務總局國稅函[2007]645 号《關于未辦理土地使用權轉讓土地有關稅收問題的批複》明确規定,土地使用權者轉讓土地,無論其是否取得了該土地的使用權屬證書,無論其在轉讓過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權證書變更登記手續,隻要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利,且有合同等證據表明其實質轉讓土地并取得了相應的經濟利益,土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。

相關法律機構認為,“臨沂傳化将土地使用權轉讓,同時基于土地畝數獲得相應收益,應當繳納相關稅款,但該公司卻試圖以股權轉讓的形式隐瞞國有土地使用權轉讓的事實,通過明股實地的運作方式偷逃因土地轉讓涉及的相關稅款,從而逃避繳稅義務。”

“我公司在此次合作中,已經支付了1億多元的資金和高額的‘咨詢費’,但是我們的合法權益一直沒有得到保障。”展恒置業對此頗為無奈。

土地違法行為或導緻地方錯失産業升級機遇

臨沂傳化的上述行為,不僅讓展恒置業遭受重大損失,也導緻臨沂傳化智慧物流園項目中的商業用地部分并未如期建成,至今還是一片空地。

“展恒置業抱着為家鄉的發展貢獻一份力量的心态與傳化公路港公司開展了合作,但臨沂傳化在合作過程中缺乏必要的自我規範,出現了違規違法的行為。實踐中上市公司的子公司、關聯公司等依托上市公司獲取政府信任,拿下項目後遲遲不進行開發,而是轉賣土地使用權牟利的案例并不少見,這些公司的違法行為使得政府付出了土地和資源,卻浪費了時間,錯失了産業升級的機遇,對一個城市發展造成的損失不可估量。”針對地方政府在招商引資過程中出現的轉賣土地使用權牟利的普遍案例,一位不願透露姓名的專業人士分析了此舉對各方的危害。

針對展恒置業的遭遇,相關法律機構建議,有六個相關法規可以按圖索骥找到法律依據:《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第二十一條、《中華人民共和國城市房地産管理法》第三十九條、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第十九條、《刑法》第二百二十八條、《最高人民法院關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若幹問題的解釋》第一條和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條以及國家稅務總局國稅函[2007]645 号《關于未辦理土地使用權轉讓土地有關稅收問題的批複》的紅頭文件。

“臨沂傳化違反合作約定涉嫌非法轉讓土地的行為是否予以調查?由此導緻我公司開發受阻、損失巨大,尤其在疫情影響下,政府如何保障企業的合法有序經營?”展恒置業希望有關方面對此問題給予重視并妥善解決。

據當地政府有關部門的反饋信息,目前針對展恒置業提出來的幾點訴求,相關職能部門正在積極協商,近期有望拿出來一個解決方案。(宋軍)

責任編輯:武夏